Es ist interessant, wie Mietimmobilien als Investition investiert werden. Wie Rodney Dangerfield bekommt es keinen Respekt. Während herkömmliche Anlagen wie Aktien und Anleihen die Financial Post und das Wall Street Journal erhalten, sollten Sie nach "Wie kaufe ich Immobilien?" Suchen, und Sie werden alle Arten von No-Money-Down-Programmen entdecken, die anscheinend für den Verkauf von Büchern und Büchern konzipiert sind Bänder statt Investmentimmobilien. Im Fernsehen gibt es Report on Business TV, aber für Immobilien sehen Sie Flip-Shows oder Infomercials. Ich finde es bedauerlich, dass ein so solides Anlageinstrument einen so schlechten Ruf hat.
Es ist möglich, ohne Verlust des Geldes zu kaufen, aber es geht um die Vermittlung einer Hypothek mit einem hohen Verhältnis. Bei Mietobjekten tun Sie dies nur, wenn Sie an anderen Objekten beteiligt sind. Mit anderen Worten, wenn Sie eine Immobilie frei und frei haben, ist es zuverlässig einfach, eine Kreditlinie zu Bestzeiten zu arrangieren. Eine Immobilie im Wert von 100.000 USD kostet ungefähr 400 USD pro Monat, zuzüglich Steuern und Unterhaltskosten von ungefähr 200 USD. Kurz gesagt, sie würde sich selbst tragen und Ihnen Einkommen geben, um die Finanzierungskosten zu bezahlen.
Eine häufigere Methode zum Kauf von Immobilien mit Einkommen ist die Hinterlegung einer Kaution. In der Regel können Sie als Finanzinvestition gehaltene Immobilien selbst mit weniger als 40% weniger als erwartet erwerben. Solche Immobilien sind in stabilen Märkten leichter zu finden.
Es gibt viele Gründe, eine Investmentimmobilie zu besitzen.
Grund # 1, um Einkommensimmobilien zu besitzen, ist, weil Ihre Mieter es für Sie kaufen. Auch wenn die anderen Vorteile nicht entstanden sind, rechtfertigt dies allein die Investition. Fakt ist jedoch, dass der Kauf von Mietobjekten weitere Vorteile mit sich bringt
Grund Nr. 2 ist Hebelwirkung. Die effektivste Beschreibung der Hebelwirkung stammt aus dem Buch Buy, Rent, Sell von Lionel Needleman (Needleman ist kein flotter Redner; in der Tat ist er ein erfahrener Autor und Professor mit vielen veröffentlichten Büchern und Artikeln zum Thema Wohnen.) in Großbritannien und Kanada. Seine Annahmen und seine Mathematik sind etwas vereinfacht und müssen für Ihren lokalen Markt angepasst werden, aber das Buch ist einen Blick wert.
Er erklärt die Hebelwirkung folgendermaßen: John und Mary kaufen jeweils eine Immobilie für 100.000 US-Dollar. Nach einem Jahr haben beide Häuser 10% an Wert gewonnen. Beide Käufer verkaufen die Immobilien und vergleichen die Gewinne.
John begann mit 100.000 USD und hat jetzt 110.000 USD, was bedeutet, dass er eine Rendite von 10% auf seine Investition erzielt hat. Auf der anderen Seite legte Mary 10.000 US-Dollar auf ihr Grundstück und belastete den Restbetrag mit einer Hypothek in Höhe von 90.000 US-Dollar. Wenn sie verkauft, klammert sie die Hypothek aus und summiert alles. Sie hat auch einen Gewinn von 10.000 USD erzielt. Da sie jedoch nur 10.000 USD in das Einkommensvermögen investiert hat, hat sie eine 100% ige Rendite auf ihre Anzahlung erzielt. Wie Sie vielleicht vermuten, ist der wahre Kicker, dass John zwar in ein Haus investiert, es ein Jahr lang aufbewahrt und dann mit einem Gewinn von 10.000 USD verkauft hat, Mary jedoch 10 Häuser erwarb, sie ein Jahr lang aufbewahrte und sie dann für 100.000 USD verkaufte profitieren. Beide begannen mit 100.000 US-Dollar, aber nach einem Jahr hat John nur noch 110.000 US-Dollar verdient, während Mary 90.000 US-Dollar mehr. Die Zahlen sind in diesem Beispiel vereinfacht, aber sie demonstrieren maßgeblich die Magie der Hebelwirkung.
Grund Nr. 3 sind Steuern. In den meisten Steuerzonen werden die Kosten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien vom Einkommen abgezogen. Außerdem können in der Regel Abschreibungskosten für die Struktur anfallen, bei denen es sich um Papierverluste handelt, die die Steuerbelastung verringern. Die Abschreibung funktioniert so: Wir wissen, dass der Wert eines dauerhaften Gegenstands wie einer Struktur mit den Jahren abnimmt. Selbst wenn die Immobilie perfekt instand gehalten wird, ist ein altes Haus nicht den gleichen Geldbetrag wert wie ein neues Haus. Dieser Verlust ist eine Abschreibung, und Sie können diesen Abschreibungsverlust verwenden, um die gesamte zu zahlende Steuer zu verringern.
Wenn wir in einkommensstarke Immobilien investieren, gehen wir natürlich davon aus, dass der Preis steigen wird, und auf lange Sicht ist dies häufig der Fall. Was passiert in diesem Fall mit der Abschreibung? Dem Steuereintreiber wurde mitgeteilt, dass die Immobilie durch Abschreibungen an Wert verloren hat, aber am Ende des Prozesses haben wir mit Gewinn verkauft. Der Finanzbeamte sagt normalerweise, dass Sie die Abschreibungs- und Abgabesteuer "zurückerobert" haben.
Nacherfassung macht keinen Spaß. Es ist wie zu entdecken, dass Sie bereits das Geld ausgegeben haben, für das Sie in Zukunft ausgeben wollten.
Es gibt eine großartige Lösung. Wenn Sie die Investition kaufen, schneiden Sie die ursprüngliche Investition zwischen dem Gebäudewert und dem Immobilienwert ab. Ohne zu schummeln legen Sie den Wert des Landes so niedrig wie möglich und die Struktur so hoch wie möglich fest (rechnen Sie nach, und Sie werden feststellen, dass es sich für Ihre Spaltungen auszahlt). Wenn der Preis für die Immobilie steigt und Sie liquidieren, teilen Sie dem Finanzbeamten mit, dass Sie keine Abschreibungen vorgenommen haben, da die Struktur wertgemindert war, während der Wert des Grundstücks gestiegen ist. Dieser Gewinn ist Kapitalgewinn, und Kapitalgewinn wird normalerweise zu niedrigeren Sätzen als Einkommen wie … Miete besteuert. Sie schreiben das Geld, das Sie verdienen, als Miete ab und versteuern es, wenn es aus Kapitalgewinnen stammt.
Der Besitz von einkommensschaffenden Immobilien ermöglicht es Ihnen auch, die Kosten von Dingen abzuschreiben, die Sie möglicherweise irgendwo gekauft haben, von Büromaterial bis hin zu einer Reise, um die Immobilie zu besichtigen.
Grund Nr. 4 ist Kapitalgewinn. Kapitalgewinn passiert nicht immer, aber oft. Wie wir bei einer Leckage gesehen haben, kann der Kapitalgewinn genutzt werden. Noch besser ist, dass der Kapitalgewinn manchmal größer sein kann als das, was manche Leute in einem Jahr Arbeit verdienen.
Grund Nr. 5 fasst alles zusammen, indem Cashflow, Hebelwirkung und Steuerplanung kombiniert werden. Mietimmobilien generieren Cashflow. Anfangs könnte der Cashflow neutral oder sogar negativ sein, nach einiger Zeit wird er jedoch häufig positiv. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie Einkommenssteuer auf die Übermiete zahlen. Die Lösung besteht darin, eine Neuhypothek aufzunehmen und zusätzliche Zinskosten zu verursachen, um Ihre Steuern zu senken. Sie vermieten auch Ihr ursprüngliches Eigentum erneut. Der nächste Schritt ist, das Geld zu nehmen und ein anderes Einkommensobjekt zu kaufen. Sie zahlen keine Einkommenssteuer, müssen mehr Wertminderungen vornehmen und verdienen dennoch einen Kapitalgewinn. Besser noch, mit zwei Immobilien verteilen Sie das Risiko, und wenn der Zeitpunkt für den Verkauf gekommen ist, können Sie den Zeitrahmen verlängern und die Immobilien in verschiedenen Jahren verkaufen, um die Steuern zu minimieren.
Es kann nicht genug wiederholt werden, dass Sie Einkommenseigentum mit Bedacht kaufen müssen. Sie müssen den Standort und den potenziellen Mieter kennen. Eigenschaften, die wünschenswert sind und in einem wünschenswerten Bereich sind, bleiben renoviert. "Wünschenswert" muss nicht "Herrenhaus" sein, aber warm, sauber, trocken und preisgünstig sind entscheidend. Ob Sie eine 1-Zimmer-Wohnung oder ein 3-Zimmer-Haus mit einer Suite kaufen, ist nicht wichtig.
Metriken sind kritisch. Das erste ist das Preis-Leistungs-Verhältnis. Das heißt, Sie nehmen den Preis von 100.000 USD und teilen die Miete von 1000 USD / Monat in diesen Preis auf. In diesem Fall wäre das Ergebnis 100. Zahlen zwischen 75 und 175 sind großartig, aber vergessen Sie niemals, dass sich die projizierten Kapitalgewinne und Zinssätze darauf auswirken, mit welchen Zahlen Sie arbeiten. Niedrige Zinsen erhöhen die Zahlen, und solide Kapitalgewinnprojektionen erfordern höhere Zahlen. Über 200 sind an fast jedem Ort nicht gut, es sei denn, Sie benötigen nur ein abhängiges Einkommen, machen sich keine Gedanken über Kapitalgewinne oder planen nie, etwas zu verkaufen.
Eine weitere hervorragende Kennzahl ist die Gewinnschwelle. Dies ist der Prozentsatz des Preises, der für eine Anzahlung erforderlich ist, damit die realistische Miete die Immobilie tragen kann. Die Miete muss a) Marktmiete, nicht "Mietzins", und b) Nettomiete, nicht Bruttomiete sein. Wenn sich die Investition zu weniger als 45% niederschlägt, lohnt sich ein Blick darauf. Wenn die Zinsen niedrig sind, trägt die Nettomiete offensichtlich mehr, was bedeutet, dass die Gewinnschwelle hoch sein kann. Denken Sie daran, dass niedrige Zinssätze nicht ewig gültig sind. Wenn Sie sich also nicht langfristig absichern können, müssen Sie davon ausgehen, dass der Break-Even-Satz in Niedrigzinsumgebungen niedrig und in Hochzinsumgebungen höher sein kann.
Wenn Sie ein Grundstück entdecken, das ein wünschenswertes Preis-Leistungs-Verhältnis und eine wünschenswerte Gewinnschwelle aufweist (und sich in einer guten Gegend befindet und keine schlechte Idee ist), lohnt es sich, die Zahlen in eine Kalkulationstabelle zu werfen und den internen Zinssatz von zu bestimmen Rendite (eine Immobilieninvestitionsmetrik, die verschiedene Einkommensströme kombiniert) und prognostizierte Barverkäufe. Es gibt Tabellenkalkulationen und Programme, die dies für Sie berechnen können, aber der Schlüssel ist "GIGO" – Müll rein, Müll raus. Verwenden Sie die richtigen Steuern, die richtigen Zinssätze, Ihre Prognosen zum Einkommensteuersatz und realistische Schätzungen zum Kapitalgewinn und zur Kapitalerhaltung. Immobilien in belebten städtischen Gebieten gewinnen im Allgemeinen mehr an Wert als Immobilien in ländlichen oder depressiven Gegenden. Sie haben auch oft etwas minderwertige Metriken – eine Stadtwohnung in der Innenstadt könnte einen viel schlechteren Mietpreis haben und sogar kleiner sein als ein Haus in einer Mühlenstadt. Der Kapitalzuwachs in einem ländlichen Gebiet ist jedoch viel riskanter. Wenn Sie die Hypothekenzahlung und die Steuervorteile in einer detaillierten Tabelle messen, können Sie genau einschätzen, wie wettbewerbsfähige Anlagen miteinander verglichen werden.
Es wäre dumm, das Problem einer Immobilienblase oder eines Absturzes zu ignorieren. Der Kauf auf Zählern hilft und behindert. Es hilft, denn wenn Sie mit Break Even-Kursen und Mietmultiplikatoren konfrontiert sind, würden Sie keine überteuerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien kaufen (unterbewertete Einkommensimmobilien tauchen nicht wirklich in einer Blase auf und der Wert bricht nicht zusammen). Dies ist hinderlich, da Sie keine Metriken in einer Blase kaufen können, egal wie viel Sie möchten, da metrikkonforme Eigenschaften nicht vorhanden sind.
Die andere Seite davon ist, dass wenn ein Markt zusammenbricht, es viele metrikkonforme Immobilien gibt, aber oft wenig Hypothekenfinanzierung und viele ängstliche Käufer und gestresste Verkäufer.
Alles in allem ist ein ausgeglichener Markt das Optimum für Käufer, obwohl Käufer, die auf Basis von Kennzahlen erwerben und den Markt in der Nähe des Höhepunkts verlassen, häufig das Gefühl haben, den Jackpot zu knacken.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Rob Chipman