Oft kommen Hausbesitzer in der Zwangsvollstreckung zu mir und fragen: "Welche Optionen habe ich an dieser Stelle?" Im Moment stehen sie vor der Zwangsvollstreckung, da die Auktion ein oder zwei Monate aus ist. Hier ist meine Antwort.
1. Sie können Ihren Kreditgeber anrufen und ihn bitten, den Kredit wieder aufzunehmen. Es kann Ihnen gestattet sein, das Darlehen wieder aufzunehmen oder zu verlängern, indem Sie einen Pauschalbetrag zahlen oder über einen bestimmten Zeitraum planmäßige Zahlungen an Ihren Kreditgeber leisten. Erklären Sie ihnen, dass Sie ein paar schlechte Monate hatten, aber jetzt sind Sie wieder auf den Beinen und die meisten Kreditgeber werden versuchen, etwas mit Ihnen zu erarbeiten. Diese Option funktioniert normalerweise, wenn die Hausbesitzer mit den Zahlungen nicht zu weit im Rückstand sind und nachweisen können, dass sie sich in einer besseren finanziellen Situation befinden.
Wenn sie das Darlehen wieder aufnehmen, wird die Mahnung (NOD) aufgehoben, das Haus aus der Zwangsvollstreckung geholt und alle sind glücklich. Der Kredit des Hausbesitzers wurde jedoch immer noch mit dem NOD getroffen, was ein wenig wehtun wird.
Etwas Ähnliches wie die Wiederaufnahme des Darlehens wird als Forbearance Agreement bezeichnet. Dies ist, wenn Sie tatsächlich einen "Deal" mit der Bank aushandeln. Sie können den Kreditgeber fragen, ob er den geschuldeten Betrag in Nachzahlungen auf die Rückseite des Darlehens aufaddiert oder ob er einen kleineren Teil im Voraus nehmen und den Rest auf die Rückseite des Darlehens aufschlagen oder einen Teil im Voraus zahlen und den Rest vergeben würde oder Sie könnten sie sogar bitten, das Ganze zu vergeben.
2. Sie können Ihr Haus refinanzieren. Wenn in Ihrem Haus viel Eigenkapital vorhanden ist und Sie mit den Zahlungen nicht zu weit im Rückstand sind, ist dies eine großartige Option. Normalerweise würde der Kreditgeber das bestehende Darlehen refinanzieren und alle verspäteten Zahlungen und Gebühren, die Sie benötigen würden, um die Kontrolle wiederzuerlangen, als Teil des neuen Darlehens einbeziehen. Die Herausforderung, vor der die meisten Hausbesitzer stehen, besteht darin, dass sie ihr Haus maximal genutzt haben. Daher ist im Haus sehr wenig Eigenkapital vorhanden, insbesondere wenn Sie Nachzahlungen und Gebühren hinzurechnen, sodass eine Refinanzierung sehr schwierig wird. Dies ist einer der Gründe, warum Kalifornien eine der niedrigsten Zwangsvollstreckungsraten im ganzen Land hat, weil die Immobilienwerte so schnell steigen, dass Hausbesitzer sich ziemlich leicht refinanzieren können, wenn sie jemals in Schwierigkeiten geraten.
3. Sie können Ihr Haus bei einem Makler auflisten. Wenn Sie Eigenkapital in der Immobilie haben, kann dies auch eine gute Option sein. Wenn Sie jedoch wenig bis kein Eigenkapital haben, was normalerweise der Fall ist, kann es schwierig sein, ein Haus in kurzer Zeit mit einem Immobilienmakler zu verkaufen. Es ist praktisch unmöglich, wenn das Haus überschuldet ist. Der Grund dafür ist, dass Sie eine Maklergebühr oder -provision zahlen müssen, wenn sie Ihr Haus auflisten. In der Regel sind es 3-6% des Kaufpreises. Immobilienmakler müssen den Kaufpreis des Hauses erhöhen, um ihre Provision zu kompensieren und den Kreditsaldo zu tilgen. Wenn die Zwangsversteigerung bevorsteht, müssen sie schnell einen qualifizierten Käufer finden, und das braucht normalerweise Zeit.
4. Sie können das Haus selbst verkaufen. Alles, was Sie tun müssen, ist ein FOR SALE-Schild in Ihrem Vorgarten anzubringen. Sie sollten allen mitteilen, dass Sie Ihr Haus verkaufen, vielleicht kennen sie einen Freund oder Verwandten, der in der Nachbarschaft kaufen möchte. Wenn Sie in einer stark frequentierten Gegend mit Inseraten leben, haben Sie eine sehr gute Chance, dass Leute Sie anrufen. Auch hier gilt: Wenn Ihr Eigenheim überschuldet ist, werden Sie es sehr schwer haben, Ihr Eigenheim schnell zu verkaufen.
5. Sie können die Immobilie an den Kreditgeber zurückgeben. Dieser Prozess der Übertragung des Eigentums von Ihnen auf den Kreditgeber wird unter diesen Umständen als Deed in Statt of Foreclosure bezeichnet und manchmal als "freundliche Zwangsvollstreckung" bezeichnet, weil es im Wesentlichen das ist, was es ist. Du gehst einfach weg. Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung schützt weder Ihre Kreditwürdigkeit noch schneidet sie die Rechte von Inhabern nachrangiger Pfandrechte ab. Mit anderen Worten, der Kreditgeber würde das Eigentum vorbehaltlich der Inhaber von nachrangigen Pfandrechten zurücknehmen. Dadurch wird die Möglichkeit eines Mangelurteils vermieden, falls die Immobilie nach der Versteigerung nicht genug produziert, um die ausstehenden Schulden zu decken. Wenn Sie also Eigenkapital in der Immobilie haben, ist dies keine gute Option. Sie geben alle Rechte auf, einen Überschuss aus der Auktion zu erhalten. Die Nutzung dieser Option ist wie Aufgeben. Geben Sie nicht auf, wenn Sie noch bessere Optionen haben.
6. Sie können Ihr Haus an einen Investor verkaufen. Die meisten Investoren werden mit Ihrem Kreditgeber verhandeln, um einen Rabatt auf Ihr Darlehen zu akzeptieren. Dies wird als Leerverkauf bezeichnet. Dies ermöglicht dem Investor, Ihr Haus unter dem Marktwert zu kaufen, damit Sie die Zwangsversteigerung vermeiden können, und er kann es dann umkehren und es mit Gewinn verkaufen.
7. Sie können Konkurs anmelden. Es gibt mehrere verschiedene "Kapitel" des Konkurses. Einige sind Work-out, andere sind Wipe-out, aber hier ist die allgemeine Idee. Wenn jemand Konkurs anmeldet, ist es fast so, als würde jemand eine „kugelsichere“ Barriere um das Haus bauen. Niemand kann dich berühren! Sie sind jedoch nicht frei von aller Verantwortung und die meisten Menschen verstehen das nicht.
[Note: Bankruptcy should be the last alternative or option and should not be used to stop foreclosure unless you have no other option or else you need the protection of a bankruptcy due to other circumstances or situations you are currently up against. If you feel this may be your best option, please seek legal advice from a competent professional in this field.]
8. Und schließlich können Sie es einfach zur Zwangsvollstreckung gehen lassen. Im Grunde tust du gar nichts. In der Regel werden Sie nach etwa 2-3 Wochen geräumt. Sie verlassen mit nichts in der Hand und einer gerichtlichen Verfallserklärung auf Ihrer Kreditauskunft. Dies ist ohne Frage die schlechteste Option von allen. Lassen Sie sich von niemandem davon überzeugen, einfach aufzugeben und nichts zu tun. Probieren Sie wenigstens etwas aus. Du hast nichts zu verlieren. An diesem Punkt kann Ihnen nichts Schlimmeres passieren.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Jarad Severe