Wie wird ein Haus auf Erbbaurecht bewertet?

>>Stephanie Schäfer: Heute erfahren Sie,was ein Erbbaurecht ist und wie man den Wert ermittelt.

(Musik) >>Stephanie Schäfer: Das Erbbaurecht istdas Recht an einem fremden Grundstück.

Es erlaubt mir, ein Haus zu bauen und für einegewisse Zeit zu nutzen.

Das Erbbaurecht liegt sozusagen zwischen Haus und Grundstück.

DerGrundstückseigentümer kann während dieser Zeit sein Grundstück nicht nutzen.

Und meinHaus steht sozusagen auf dem Recht.

Zwischen dem Erbbaurechtsgeber, dem Grundstückseigentümer,und dem Erbbaurechtsnehmer, dem Hauseigentümer, wird beim Notar ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen.

Danach wird zu dem normalen Grundbuch ein zweites Grundbuchblatt angelegt – das Erbbaurechtsgrundbuch.

Als Eigentümer des Erbbaurechts ist der Hauseigentümer eingetragen.

Ich habe hier ein Beispiel voneinem Erbbaurechtsgrundbuch.

Wir sehen: welches Flurstück ist belastet, wir sehen, wann beganndas Erbbaurecht und wie lange läuft es noch und wer ist eigentlich Eigentümer des belastetenGrundstücks? Und weiter gehts mit Abteilung 2.

In dieser Abteilung finden wir die Belastungendes Grundstücks.

Hier ist die Pflicht zur Zahlung des Erbbauzinses vermerkt.

Das sichertden Eigentümer des Grundstücks ab, dass er während der Laufzeit regelmäßig denErbbauzins erhält.

Der Kaufpreis für ein normales Grundstück mit Haus oder ein Erbbaurechtmit Haus ist natürlich unterschiedlich.

Ist klar.

Beim Erbbaurecht muss ich laufend denErbbauzins zahlen, habe das Grundstück nur für eine gewisse Dauer und muss am Ende desERbbaurechts das Haus zurückgeben.

Dies führt naturgemäß zu einem geringeren Wert.

Wiewird der Wert ermittelt? Zuerst ermittel ich den Wert für das Einfamilienhaus.

Wie dasgeht, habe ich ja bereits in einem vorherigen Film erläutert.

Unten ist der Link.

Der Wertdes Erbbaurechts ist eine finanzmathematische Berechnung.

Stop.

Nicht wegschalten.

Ich maches ganz schmerzlos.

Ganz grob: ich berechne den Vorteil, den ich dadurch habe, dass derErbbauzins niedriger ist als die Verzinsung, die ein Investor erwarten würde.

Beispiel:Mein Grundstück ist 100.

000 € wert.

Am Markt müsste ich bei zweieinhalb ProzentVerzinsung 25.

500 € im Jahr zahlen.

Tatsächlich bezahlte ich für das Erbbaurecht nur 1.

500€ Euro.

Ich spare also 1.

000 € im Jahr dadurch, dass ich ein Erbbaurecht habe.

So,und diese 1.

000 € im Jahr werden mit Zinseszinsrechnung addiert und gelten bis zum Ende des Erbbaurechts.

Und diese Summe ist der finanzmathematische Vorteil meines Erbbaurechts.

Jetzt haben wirden finanzmathematischen Vorteil über die Restlaufzeit und den Wert des Hauses.

Aberbeides zusammen addiert ergibt nicht den Kaufpreis des Erbbaurechts.

Warum? Am Markt sind Erbbaurechteeher unbeliebt und Käufer zahlen nicht den vollen Preis dafür.

Außerdem gibt es Unsicherheitenwie zukünftige Erbbauzinserhöhungen.

Und das fließt alles in den Wert ein.

Wie ermittelich denn jetzt diese Abweichung? Der Gutachterausschuss, der bei der Stadt oder dem Landkreis sitzt,wertet jeden Kaufvertrag aus und zwar auf die Abweichung zwischen rechnerisch ermitteltemWert für das Erbbaurecht und dem tatsächlich bezahlten Kaufpreis.

Und diese Abweichungenwerden jährlich veröffentlicht.

Diese Marktanpassung wird von dem rechnerisch ermittelten Wertabgezogen.

Und voila: ich habe den Verkehrswert des Erbbaurechts.

Nun fasse ich noch einmalkurz die wichtigsten Einflüsse auf das Erbbaurecht zusammen.

Der wichtigste Punkt: die Differenzzwischen dem Erbbauzins, den ich schulde und dem Zins, den ich am Markt zahlen würde,wenn mir das Grundstück gehören würde.

Je höher die Differenz ist, umso mehr Geldspart der Erbbauberechtigte und umso höher ist der Wert des Erbbaurechts.

Punkt Nr.

2: Wie lange läuft das Erbbaurecht noch? Aus dem Bauch heraus würde ich sagen,wenn die Restlaufzeit weniger als 50 Jahre ist, werden die Käufer schon sehr zurückhaltend.

Und nun Punkt Nr.

3: Wie stark und wie häufig darf ich den Erbbauzins erhöhen? In neuerenErbbaurechtsverträgen sind häufig Indexvereinbarungen vereinbart.

das heißt, regelmäßig wirdder Erbbauzins bei Indexveränderungen angepasst.

Auf der anderen Seite bei älteren Verträgenaus den 60er oder 70er Jahren sind häufig Vereinbarungen getroffen worden, wo man nuranpassen kann, wenn die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse sich ändern.

Das ist so ungünstigfür den Grundstückseigentümer, dass manchmal nur alle 15 oder 20 Jahre angepasst werdenkonnte.

Also muß man den Erbbaurechtsvertrag durchlesen, was ist dort vereinbart.

Und nunkommen wir zum 4.

und letzten Punkt.

Ist bei Ablauf des Erbbaurechts eine Entschädigungfür das Haus vereinbart worden? Üblicherweise erfolgt das.

Dann ist es neutral.

Wurde abernicht die volle Entschädigung vereinbart, ist es ein Nachteil für den Erbbaurechtsnehmer,also den Hauseigentümer.

Wie die Vereinbarungen sind, sollte man im Erbbaurechtsvertrag lesen.

Jetzt haben Sie erfahren, was Erbbaurechte ausmacht und wie sie bewertet werden.

WennIhnen dieser Film gefallen hat, abonnieren Sie meinen Kanal.

Dann bleiben Sie auf demLaufenden.

Und weitere Informationen finden Sie unten in den Anmerkungen.

Bis zum nächstenMal.

Source: Youtube