Wie man einen Immobilienmakler NICHT anstellt

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Wenn Sie diesen Bericht NICHT lesen, verlieren Sie mit Sicherheit Tausende von Dollar, wenn Sie Ihr Haus verkaufen

Hausverkäufer wissen nicht, wie sie einen guten Immobilienmakler ausfindig machen können

Dies ist verständlich, wenn Sie bedenken, dass Sie in Ihrem Leben nur ein oder zwei Immobilien kaufen und verkaufen werden. Ihr Zuhause ist wahrscheinlich Ihr größtes Kapital. Seien Sie also vorsichtig, an wen Sie ihn verkaufen möchten. Ein Ausrutscher eines Agenten wird Tausende von Ihrem Verkaufspreis abwischen.

Stellen Sie die richtigen Fragen

Viele Hausverkäufer stellen die falschen Fragen, wenn sie einen Agenten interviewen. Sie stellen Fragen wie "Wie viel berechnen Sie?" oder "Was ist mein Haus wert?". Diese Fragen sind zwar wichtig, sollten aber erst gestellt werden, nachdem der Agent Ihnen mitgeteilt hat, was er für Sie tun wird und wie Sie den besten Preis erzielen.

Dieser Bericht ist Ihr Leitfaden für die Einstellung eines Immobilienmaklers. Ich werde Ihnen zeigen, wie Sie den besten Agenten finden, um Ihr Haus zu verkaufen. Ich glaube, es gibt niemanden, der Ihr Haus besser verkaufen kann als einen hochqualifizierten Agenten. Das Problem ist, dass hochqualifizierte Agenten schwer zu finden sind.

WARNUNG! Geben Sie sich nicht mit dem Zweitbesten zufrieden. Zu viele Verkäufer machen den Fehler, das Beste aus einem schlechten Haufen auszuwählen. Ohne Agent könnte es besser gehen

Überprüfen Sie Ihren Agenten

Es ist eine traurige Tatsache, aber viele Leute checken ihren Agenten nicht aus, bis sie bei ihnen unterschrieben haben – bis dahin ist es zu spät. Nachdem Sie unterschrieben haben, stecken Sie fest. Sie könnten in einen Vertrag mit einer Mindestdauer von 90 Tagen eingeschlossen werden.

Die Fragen und Informationen in diesem Bericht vermitteln Ihnen das Wissen, das Sie benötigen, um beim Verkauf eines Hauses die Macht zu bewahren. Nach dem Unterschreiben verlieren Sie Ihre Kraft.

Agenten sagen gerne, dass sie alle unterschiedlich sind, aber die Grundlagenforschung wird beweisen, dass die meisten gleich sind. Es ist der Ansatz des "Ausstechers", wenn es um den Verkauf Ihres Hauses geht – jede Immobilie wird auf dieselbe Weise verkauft.

Worauf Sie bei der Auswahl eines Agenten achten müssen

Im Jahr 2006 wurde Neil Jenman (mein Vater) gebeten, eine Liste mit Fragen, Kommentaren und Hinweisen anzufordern, damit Hausverkäufer einen Agenten für eine Fernsehsendung auswählen können, die er moderierte. Er nannte seine Liste mit Fragen und Kommentaren "Leitfaden für Grillagenten". In den letzten Jahren habe ich vielen Heimverkäufern den Leitfaden gegeben. Dieser Bericht enthält viele Fragen und Kommentare in seinem ursprünglichen Leitfaden.

Wie sieht ein guter Agent aus?

Die meisten Agenten sind gut gekleidet, pünktlich und vorbereitet. Die besten Immobilienmakler werden jedoch diejenigen sein, die Ihre Interessen in den Vordergrund stellen. Sie bieten Lösungen an, die zu Ihnen zuerst passen, nicht zu ihnen.

Agenten, die um Geld für Ihre Wohnung bitten, sollten selten eingestellt werden. Wenn Ihre Immobilie nur aus Gründen der Werbung verkauft wurde, warum brauchen Sie einen Immobilienmakler?

Fragen sind die Antwort

Manchmal gibt Ihnen die Antwort auf eine gute Frage das Vertrauen, dass Sie den besten Agenten einstellen müssen, um Ihr Haus zu verkaufen. Gute Fragen erledigen die harte Arbeit für Sie. Machen Sie einen Schritt zurück, bevor Sie mit dem Grillen von Immobilienmaklern beginnen.

Ziehen Sie Ihre Hauskäuferschuhe an. Und fang mit einem Mystery Shop an …

GEHEIMNIS-SHOP

Kaufhäuser machen es, warum sollten Sie das nicht tun? Verwenden Sie den "Prozess der Beseitigung", um die armen Agenten auszusondern. Warum sollte man einen Immobilienmakler interviewen, der sich nicht darum kümmert, die Anrufe des Käufers zurückzugeben? Beginnen Sie mit einer E-Mail. Etwa die Hälfte aller Käuferanfragen kommt per E-Mail an.

Wenn Sie 10 E-Mails an 10 lokale Immobilienmakler versenden, kann ich fast garantieren, dass Sie keine 10 Antworten erhalten. Wenn nur 5 Antworten vorhanden sind, haben Sie sich gerade die Befragung von 5 Agenten erspart. Geben Sie Ihre Telefonnummer in Ihre E-Mail ein. Rufen sie dich zurück? Oder mailen sie einfach eine Standardantwort? Ein Agent, der einen Anruf weiterleitet, hat eine viel bessere Chance, einen Verkauf abzuschließen als ein Agent, der eine Standardantwort sendet.

FRAGEN SIND IHRE BESTE WAFFE

Wenn Sie Ihren Immobilienmakler nicht „testen“, bevor Sie ihn einstellen, ist eines sicher: Die Käufer für Ihr Haus erledigen dies für Sie.

Was folgt, sind Fragen, die sich als sehr hilfreich für Verkäufer erwiesen haben.

MERKEN: Sie sind der Eigentümer der Immobilie. Sie erwägen, einen Agenten zu beauftragen, um Ihre Immobilie zu verkaufen. Du bist der Boss. Sie haben die Macht, bevor Sie sich anmelden. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Kraft jederzeit behalten. Kontrollieren Sie die Agenten, lassen Sie sich nicht von den Agenten kontrollieren.

Der Verkaufspreis Ihres Hauses wird von der Verhandlungsfähigkeit Ihres Agenten bestimmt

• WIE WERDEN SIE DEN BESTEN PREIS FÜR IHR HAUS ERHALTEN?

Wenn Sie diese Frage stellen, werden viele Agenten die Wortverhandlung herum werfen. Sie möchten sicher sein, dass sie in der Lage sind, einen hohen Preis für Ihr Haus auszuhandeln. Bitten Sie sie, Ihnen etwas über das Verhandeln beizubringen.

Hinterfragen Sie ihre Verhandlungsfähigkeit.

Fragen Sie sie, was sie über Verhandlungen wissen. Es ist ein großer Punkt, den die meisten Hausverkäufer vermissen, weil sie sich auf das konzentrieren, was der Agent sagt, und nicht auf das, was sie tun.

Hier eine meiner Lieblingsfragen an einen Immobilienmakler:

• WANN / WENN SIE MICH EIN ANGEBOT HABEN, WIE KANN ICH BESTÄTIGEN, DASS DER ABSOLUT BESTE PREIS IST, DEN DER KÄUFER ZAHLEN KANN?

Viele Immobilienmakler werden Schwierigkeiten haben, diese Frage zu beantworten. Diese Frage wird selten von Agenten gestellt. Frag es. Die Antwort wird Ihnen viel über einen Agenten erzählen.

Einige weitere Fragen, die Sie stellen können, sind:

• Bist du ein guter Unterhändler?

• Können Sie mir einige der wichtigsten Punkte nennen, die Sie über Verhandlungen kennen?

• Können Sie mir Beispiele für die Ergebnisse Ihrer Verhandlungsfähigkeit nennen?

Der größte Lügner bekommt den Job

Wenn Sie einen Immobilienmakler mieten, erhält der größte Lügner (der Agent, der Ihnen den höchsten Preis anbietet) oft den Job. Es ist ein altes (und sehr wahres) Immobiliensprichwort.

Leider mieten viele Hausverkäufer Lügner. Dies geschieht, weil Menschen, die hören, was sie hören möchten, die Informationen nicht als Lüge empfinden.

Eine der besten Fragen, die Sie stellen können, ist:

• WAS MACHEN SIE, UM DEN BESTEN PREIS FÜR MEIN ZUHAUSE ZU ERHALTEN?

Wenn Sie mit der Antwort zufrieden sind, fragen Sie:

• Für welchen Preis denken Sie, dass Sie mein Eigentum verkaufen können?

Die meisten Agenten werden sich bemühen, sich um diese Frage herum abzusichern. Sie können vage sein und solche Dinge wie "Es kommt auf den Markt an" sagen, oder sie verwenden den üblichen Trick, um eine Frage mit einer Frage zu beantworten, wie beispielsweise "Wie viel wollen Sie?"

Verkäufer sollten standhaft bleiben und den Agenten auf diesen Punkt drängen, indem sie folgende Kommentare abgeben:

Sie sind der Makler, Sie verkaufen viele Immobilien in dieser Gegend, Sie wissen sicherlich, wie viel Sie für meine Immobilie verkaufen können – selbst wenn Sie mir ein Sortiment geben müssen. Sie sind doch der Experte, oder?

Sobald der Agent eine gegeben hat [verbal] Zitat, fragen Sie folgendes:

1. Gibst du mir dieses Zitat schriftlich?

2. Verkaufen Sie normalerweise Immobilien zu dem Preis, den Sie den Verkäufern nennen?

Unabhängig von den Antworten sollten Sie sich zu diesem Zeitpunkt an keinem Punkt zu lange aufhalten. Halten Sie einfach die Fragen im Rollen …

Es ist nicht das, was Sie einen Agenten bezahlen, sondern was Sie kosten.

• Wie viel Provision berechnen Sie?

Die meisten Makler sprechen von 'Standardraten' oder sie sagen, dass die Rate vom Real Estate Institute empfohlen wird – dies soll den Schock mildern. Verkäufer sollten Kommentare abgeben wie:

Ist Ihre Gebühr verhandelbar?

Haben Sie jemals Ihre Gebühr für jemanden gesenkt?

Wenn Sie mich bitten sollten, einen niedrigeren Preis als den von mir angegebenen Preis zu akzeptieren, akzeptieren Sie auch eine niedrigere Gebühr?

HINWEIS: Seien Sie vorsichtig bei Agenten, die ihre Provision kürzen, um Ihr Geschäft zu erhalten.

Diese Agenten sind oft schlechte Darsteller, die auf Rabatte angewiesen sind, damit Sie mit ihnen unterschreiben.

• Was macht Sie und Ihre Agentur aus, die Sie besser macht als andere Agenten?

Das ist eine großartige Frage. Die Agenten möchten alle sagen, dass sie "die Besten" sind, aber sie werden schwer zu definieren haben, was mit "Best" gemeint ist. "Best" für einen Verkäufer bedeutet natürlich den höchsten Preis mit dem geringsten Risiko und den niedrigsten Kosten.

Die Frage der Werbung

Bei fast jedem Agenten ist Werbung ein großer Punkt. Seien Sie vorsichtig, dies ist die häufigste Art und Weise, in der Tausende von Hausbesitzern Tausende von Dollar verlieren, ohne ihre Häuser zu verkaufen!

Die goldene Regel beim Verkauf eines Eigenheims: Zahlen Sie niemals Geld aus irgendeinem Grund an einen Agenten, bis Ihr Haus verkauft ist und Sie zufrieden sind.

Die Silberregel lautet: Unterschreiben Sie nichts, bei dem Sie Geld zahlen müssen [in the future] aus irgendeinem Grund, wenn Ihr Haus NICHT verkauft wird.

Einige Agenten sagen "Sie müssen nicht für Werbung bezahlen, bis Ihr Haus verkauft ist", aber was sie nicht erwähnen (oder klarstellen) ist, dass, wenn Ihr Haus nicht verkauft, Sie immer noch bezahlen müssen.

Hier sind einige Kommentare und Fragen, die an einen Agenten gestellt werden können, die die Absurdität der Werberichtlinien in den meisten Immobilienbüros zeigen.

• Warum rechne ich damit, dass ich für die Werbung einen Käufer finde? Sicher sollte die Kommission Werbung beinhalten?

• Warum sollte ich zweimal zahlen – einmal für Werbung und einmal für Provision?

• Wenn Sie Anzeigen in die Zeitungen schalten [and charge sellers for those ads] und die Käufer werden über Sie kommen. Was tun Sie, was Verkäufer nicht für sich tun können?

• Wenn Sie für mein Haus werben und ich für die Anzeigen bezahle und Sie Anrufe von Käufern erhalten und diese Käufer ein anderes als mein Eigenheim kaufen, geben Sie mir Geld zurück? Wenn nein, warum nicht?

• Wenn ich dich bezahle [thousands of] Dollar für Werbung und Sie verkaufen mein Eigentum nicht. Was passiert mit dem Geld, das ich bezahlt habe?

• Ich stelle fest, dass Ihre Werbung Ihren Namen und den Namen der Agentur hervorgehoben hat. Sicherlich muss ich die Kosten für die Werbung für Sie und Ihre Agentur nicht bezahlen?

• Haben Sie nicht schon eine Liste von Käufern in Ihren Büchern, je nachdem, wie lange Sie im Geschäft waren und wie viele Personen Ihr Büro kontaktiert haben?

• Ich werde keinem Agenten aus irgendeinem Grund Geld zahlen, bis mein Haus verkauft ist. Sobald mein Haus in dem von mir angegebenen Preisbereich verkauft wird, werde ich mich freuen, Ihnen eine GENEROUS Provision als Belohnung zu zahlen.

Dies ist meine feste Politik als Verkäufer. Akzeptieren Sie meine Politik?

Zufällige Kommentare und Fragen … [or other ways to make the same major points] könnte beinhalten…

• Ich möchte einen Agenten, der mir den höchsten Preis zu den niedrigsten Kosten mit dem geringsten Aufwand und natürlich ohne Verlustrisiko bietet, wenn es keinen Verkauf gibt. Fühlen Sie sich wohl damit, diese einfachen Wünsche von mir erfüllen zu können?

• Wie viele Immobilien verkaufen Sie? (Lassen Sie sich fragen, ob Sie wöchentlich, monatlich oder jährlich meinen, worauf Sie antworten, dass der Zeitrahmen keine Rolle spielt. Sie möchten nur wissen, dass sie Ergebnisse erzielen können).

• Welche Vorkehrungen treffen Sie, um die Sicherheit meines Hauses zu gewährleisten, wenn es potenziellen Käufern gezeigt wird?

• Wenn ich einen Käufer finde – etwa einen engen Freund oder Verwandten -, möchte ich, dass ich Ihnen eine Provision zahle?

• Hatten Sie jemals unglückliche Kunden?

• Worüber waren sie unglücklich?

• Wenn ich Sie beschäftige und mit Ihrer Leistung nicht zufrieden bin, möchte ich Sie ohne Strafe entlassen können. Ist das okay von dir?

• Dem von mir ausgewählten Agenten wird eine anfängliche Frist von 30 Tagen auf dem Verkaufsvertrag zwischen uns eingeräumt. Wenn meine Immobilie nicht innerhalb von 30 Tagen verkauft wird und ich mit der Leistung des Agenten zufrieden bin, werde ich die Terminvereinbarung gerne verlängern. Ist das okay von dir?

VERKAUFSBEDINGUNGEN

Bitten Sie den Agenten, Ihren Bedingungen zuzustimmen, BEVOR Sie den Bedingungen des Agenten zustimmen.

Schließlich ist der größte und wichtigste Punkt für Hausverkäufer: Unterzeichnen Sie das Dokument, das der Immobilienmakler bittet, nicht zu unterschreiben – zumindest NICHT beim ersten Besuch des Maklers.

Stellen Sie dem Agenten folgende Fragen:

• Wenn ich mich entscheide, Ihre Agentur mit dem Verkauf meines Hauses zu beauftragen, welches Dokument fordern Sie mich auf, es zu unterschreiben?

• Kann ich eine Kopie dieses Dokuments haben, damit ich dazu einen unabhängigen Rat einholen kann?

• Das Folgende ist der Beginn Ihrer letzten Worte an den Agenten am Ende des ersten Besuchs des Agenten …

Da ich Hausbesitzer bin und einen Agenten einstellen werde, werde ich eine Liste meiner eigenen Bedingungen erstellen, unter denen ich einen Agenten anheuere. Ich werde den Agenten bitten, meine Geschäftsbedingungen zu unterzeichnen, bevor ich die vom Agenten erstellten Bedingungen und Konditionen unterzeichne. Wenn eine meiner Bedingungen mit den Bedingungen des Agenten in Konflikt steht, haben natürlich meine Bedingungen Vorrang.

• Sind Sie mit mir als Besitzer des Hauses in Ordnung und Ihnen, dem Agenten, zu sagen, was ich von Ihnen verlangen muss?

Danken Sie dem Agenten, dass Sie gekommen sind, und teilen Sie dem Agenten mit, dass Sie sich in Verbindung setzen sollten, falls Sie die Dienste seiner Agentur benötigen. Stehen Sie auf, schütteln Sie sich die Hände, gehen Sie in Richtung Ausgang oder Eingangstor. Zum Abschied winken.

Lächeln, du hast es gut gemacht. Du hast die Kontrolle.

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Source by Lloyd Jenman